转帖-加拿大首次置业需要注意哪些事项

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随着大多伦多地产市场日趋平稳,租金已经明显上涨的现实,首次置业者申请房贷的预批的人数正在逐渐增加。对于一个打算在某个城市定居下来的家庭来说,买房还是租房问题始终是一个挥之不去的拷问。当每月的租房开销等于每月毛收入39%的情况下,贷款买房和租房的“开支”就相等了。所不同的是,贷款买房每月的房贷月供中约有40%的比例是贷款本金,属于现金变成了房权,类似于强制储蓄,并不是真正的支出

加拿大2016年开始对于首付低于20%的贷款审批收紧了政策,2018年开始对首付超过20%的贷款申请也收紧了贷款政策,加上从2017年7月开始的加息,令很多首次置业者驻足观望,看看房价是否能因此垮下来。截至2018年9月,我们看到的情况是:央行从2017年7月开始,已经加息4次,累计加息1%,期间房价并没有因为加息而有所下降,相反,入门级的房产,例如公寓CONDO的价格不降反升。以此同时,多伦多的租金收入却出现了跳跃式的上涨。这一现象反映出:房价与利率没有直接的线性关系,与人口和收入直接相关;作为国际性大都市的房地产市场,如果交易不活跃,租金就会上涨,空置率低得惊人。去年安省政府介入房地产以来,很多人笃定房价要大跌,要急跌,要跌倒人人买得起房子的程度。一年过去了,蠢人还在为证明自己正确找证据和编理由,聪明人已经开始为切身利益准备了。对于首次置业者来说,不仅需要估算买还是租更适合长远打算,还应该充分了解贷款政策,准备首付款,知道相关的税务优惠,以及考虑如何选择地产经纪等。

多伦多的房产,如果不贷款,普通家庭很难负担。所以,贷款政策在首次置业过程中,是最关键的问题。总结一下,现在的房贷政策如下:没有任何个人债务,例如,汽车贷款,学生贷款,个人消费支出在一定范围内,例如,信用额度或信用卡消费每月不超过1100元的家庭,如果首付高于20%,借款能力上限是家庭年收入的5倍;首付低于20%,借款能力上限是家庭年收入的4倍;新移民登陆5年内,有加拿大或海外收入,首付最低35%,最大贷款金额是年收入的4.5倍;非居民,必须有海外收入,首付最低35%-40%,最大贷款金额是年收入的4.5倍。需要特殊说明的是,加拿大居民,首付最低5%;非居民,有加拿大工作签证,且有加拿大收入,首付最低10%。不要求看加拿大本地收入的各种贷款“项目/program” ,都是各个银行自行拟定的,例如,新移民项目,非居民项目等,首付款要求各不相同,而且差别比较大。对于能借到多少钱,给首次置业者一个严重的建议:至少要知道有两家主要银行能批给你房贷,如果指望某一家银行的某一个特殊“项目/program” ,同时,其他银行都说借不了,千万要小心贷款最终落空的危险。BMO, RBC,CIBC,National bank 等银行不接受贷款经纪的代理,首次置业人士需要自己亲自了解。华人首次置业者中,新移民比较积极,不用扬鞭自奋蹄,知道要长期居住,租房比买房的实际开销更大,所以大部分家庭落地伊始就开始准备买房。有收入的工薪家庭,由于过去几年房价上涨的速度比首付的积累速度更快,迟迟下不去手;最近两年坏消息接连不断,因此观望情绪比较重,不敢下手。可等待是有成本的,成本就是租金,真的能等到房价下跌还好,如果等来的是房价上涨,成本就更高了。既然打算在一个城市长期居住,自住房还是要早买。5%首付就可以贷款买房,华人对这些低首付款优惠政策了解和应用的并不足够。

首付款,是贷款之外买家自己必须解决的资金问题。首付低于20%的情况下,只能买100万以内的房产。如果房价低于50万,首付最低要求是5%,首付只有5%的情况下贷款违约保险费的费率是4%。举个例子,50万的房价,贷款可高达47.5万,首付低至2.5万,保险费率4%计算出的保费是1.9万,保费可并入贷款本金慢慢偿还,贷款本金加保费总金额为49.4万,安省的保费需要交纳PST/消费税,税率8%,即1.9万X8%=1520元,消费税不可以并入贷款本金。假设房产交接的其他费用是房价的1.5%,即,7500元。买家购买50万的房产最低现金支出为2.5万首付+1520元保费的消费税+7500元交接费用,总计3.4万零20元。债务总计49.4万元。要借这么多钱,家庭收入要达到12万。可见,很多人说买房难,难在收入低,而不是首付不够。信用记录良好的情况下,12万年收入的家庭,只需要3.5的现金就可以贷款买50万元的房产。因此,在加拿大买房,首付从来都不是问题,关键要看借款人的收入是否足够高。 政府为了鼓励居民买房,特别允许首次置业人士从RRSP注册养老金账户预支2.5万做首付,以后逐年归还这笔预支款,夫妻两人可以预支5万元,详细要求请查阅Home Buyer Plan(HBP)计划。

首次置业政府的优惠政策,除了前面说的,根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外,还有HBTC计划,年底个人报税时填写369栏最多退税750元;可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP,利息收入享受一定税务优惠;安省土地转让税减免在房产交接时由律师代为办理;多伦多市土地转让税对于首次置业者也有减免,需要在房产交接时由律师代为办理。除多伦多市以外,安省其他城市并不征收土地转让税。在加拿大,政府没有居者有其屋的政治目标,也没有“加拿大梦”之类口号。买房还是租房,完全是家庭的财务安排,无论租房还是买房,政府给与的支持都非常少。廉租屋政策只适用于不幸的人和年老的居民。加拿大人目前房屋自有率67.8%,近70%的家庭选择拥有自己的房产,而不是租住

首次置业,就像第一次结婚要举办婚礼一样,既然是头一回,就免不了委托有经验的专业人士给参谋参谋。地产经纪在买房过程中起到了不可替代的作用。北美的二手房MLS系统,优化了房源,以标准格式披露信息,因此,寻找房源不是问题。买房最大的挑战是:在规定的时间内,把个性化的需求与各式房产匹配起来,并顺利完成产权交接。所以,需要找到一个人为自己搞定这件终身大事。代理问题,是专业分工越来越细带来的现代社会最突出的问题之一:委托人有自己的利益——找到房子并交接;代理人也有自己的利益——早日完成受托任务拿到佣金。两者利益能够统一,皆大欢喜,如果严重冲突,事情就麻烦了。我们看到最典型的问题就是:遇人不淑。给首次置业者一个过来人的建议:自己先选好要买房的地区,再找到熟悉这个区域的,自己信任的地产经纪代表自己的利益,不要找代表卖家利益的地产经纪直接交易。这个建议包括了3个含义:1.选择居住的区域是自己的事,地产经纪的建议仅供参考,有些人先找了自己熟悉和信任的地产经纪,结果被推荐买了这位地产经纪熟悉的区域,其实并不是适合自己未来生活的区域;2.尽可能选择自己信任的地产经纪,并查看TA的以往成交记录,是否有你选定的区域内的房产成交;3.卖家地产经纪在代表卖家挂牌销售房产时,早已签订委托协议,表过忠心,代表卖家利益,而且佣金已经和卖家谈定,并签字画押,不可更改,很多首次置业者不明就里,以为直接找卖家经纪可以省一分买家地产经纪的佣金,其实是没有可能的。

好了,总结一下:首次置业,是一个决定继续租房还是买房的财务决定,所以第一步是做财务安排和准备:积攒首付,申请贷款预批,而不是先到处看房子。首付款不是买房的障碍,很多人抱怨自己的投胎问题,总觉着父母应该帮自己拿首付,能不能买房,其实是自己收入不够高的问题,不能怨家长。买房,尤其是首次置业,要向对待举办婚礼一样严肃,不能说哪位地产经纪给的回扣多就委托,哪位地产经纪自己认识,所以不好意思不委托。信任加经验才是完成受托责任的充分必要条件。

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